Jak zdobyć własne cztery kąty?

15.12.2017 5 minuty na przeczytanie artykułu

Polacy wyprowadzają się z domu w wieku 28 lat, czyli o 2 lata później niż wynosi średnia w Unii Europejskiej, wskazuje Eurostat w swoim opracowaniu[1] . Rynek mieszkaniowy cały czas się rozwija, realizowanych jest coraz więcej inwestycji, jednak ceny wciąż są wysokie[2]. Sfinansowanie kupna mieszkania stanowi duży wydatek, nawet dla osób zarabiających kwoty zbliżone do średniej płacy krajowej, najczęściej niezbędne są długoletnie oszczędności lub szukanie dodatkowych funduszy[3].

Mieszkanie dla młodych

Od 2014 roku funkcjonuje w Polsce rządowy program wspierania młodych ludzi w zakupie pierwszego mieszkania lub domu na podstawie Ustawy z dnia 27 września 2013 r. O pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz.U. 2013 poz. 1304). Mieszkanie dla Młodych polega na dofinansowaniu do wkładu własnego wymaganego przy kupnie mieszkania, domu lub wybudowania go. W jego ramach od 2014 roku państwo wypłaciło ok. 2,2 mld zł, a do wygaszenia programu w 2018 roku zaplanowano wypłatę kolejnych 762 mln zł.  Wnioski na ostatnią transzę należy składać od 1 stycznia do 30 września 2018 roku[4].

Pomoc obejmuje zarówno rynek pierwotny i wtórny. Program jest kierowany do osób poniżej 35 roku życia, małżeństw i osób samotnych, które nigdy wcześniej nie były współwłaścicielami, ani właścicielami mieszkania. Dofinansowanie do wkładu własnego, w przypadku kredytu hipotecznego, jest wypłacane tylko, jeśli kredyt wynosi, co najmniej 50 % wartości mieszkania i został udzielony w złotych polskich na co najmniej 15 lat.

Stawki dopłat różnią się ze względu na stan cywilny, czy liczbę dzieci aplikantów i wynoszą: 10% dla osób niebędących w związkach małżeńskich i bezdzietnych małżeństw, 15% dla osób lub małżeństw, które wychowują jedno dziecko, 20% dla osób lub małżeństw, które wychowują dwoje dzieci, 30% dla osób i małżeństw, które wychowują przynajmniej troje dzieci, 5% jako jednorazowe dofinansowanie na spłatę kredytu dla beneficjentów, którym w rodzinie urodzi się lub zostanie przysposobione trzecie lub kolejne dziecko do 5 lat od dnia zakupu lokalu mieszkalnego.

Projekt Mieszkanie dla Młodych określa maksymalną powierzchnię zakupywanego lokum, do którego przysługuje dofinansowanie na 100 m2 dla domu, i 75 m2, dla mieszkania. Gdy w rodzinie jest trójka lub więcej dzieci, limit zwiększa się o 10 m2. Osoby, które same podjęły się wybudowania domu, mogą otrzymać pomoc w formie zwrotu podatku VAT na materiały budowlane, użyte przy budowie. Faktura na nie musi być wystawiona przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wysokość zwrotu za poszczególne materiały budowlane zależy od aktualnej stawki VAT i może wynosić: 65,22% w przypadku materiałów oprocentowanych 23% stawką VAT, 68,18% w przypadku materiałów oprocentowanych 22% stawką VAT, 62,50% w przypadku materiałów oprocentowanych 24% stawką VAT i 60% w przypadku materiałów oprocentowanych 25% stawką VAT.

Dofinansowanie można jednak stracić w kilku przypadkach, m. in. jeśli beneficjent sprzedał lub zrzekł się współwłasności nieruchomości, wynajął ją lub nabył własność innej nieruchomości. Wszystkie te warunki są aktualne przez pierwsze 5 lat od wypłaty dofinansowania. Kolejną kwestią, która wpływa na cofnięcie dopłaty jest spłata kredytu hipotecznego w ciągu 5 lat.

Mieszkanie plus

Program Mieszkanie dla Młodych zostanie zastąpiony programem Mieszkanie plus.

Odbiorcami pomocy państwowej mogą być wszyscy, którym niski dochód uniemożliwia zakup mieszkania, a z drugiej strony nie są uprawnieni do otrzymania lokalu od gminy. Zniesiony został limit wieku, a szczególną pomocą są objęte rodziny wielodzietne i te, które zostały poszkodowane w kataklizmach naturalnych. Cały system opiera się na tanich wynajmach, ok. 10-20 zł za m2, zależnie od lokalizacji budynku. Obniżenie kosztów wynajmu będzie uzyskane dzięki rządowemu budownictwu na gruntach państwowych. Opłaty za najem będą traktowane jako spłata odsetek, ale powstała możliwość wykupienia własności nieruchomości. Beneficjent będzie w takiej sytuacji płacił 20% więcej za najem, a po ok. 25-30 latach uzyskuje mieszkanie na własność. Prawo do wynajmu danego lokalu, a tym samym jego wykupu nie jest dziedziczne. Przy zawieraniu umowy przyszły najemca powinien udowodnić, że stać go na uiszczanie określonej w niej opłaty. Z dobrymi warunkami wiążę się surowsza odpowiedzialność za złamanie warunków umowy, ponieważ w takim wypadku taka osoba może być eksmitowana bez wyroku sądu z zajmowanego lokalu.

Pomoc gminy

Dla najbiedniejszych osób wsparciem są proponowane przez gminy mieszkania komunalne. Jest ich w Polsce ok. 1,1 mln i stanowią ok. 7% bazy mieszkaniowej w kraju[5]. Na skalę zapotrzebowania wskazuje fakt, że na takie lokale oczekuję się zazwyczaj kilka lat, średnia to 2,5 roku, a rocznie otrzymuje je tylko 16% aplikujących, jak wskazuje Najwyższa Izba Kontroli[6]. Kryteria przyznawania mieszkań określa gmina, która tymi mieszkaniami dysponuje. Najważniejszym z nich jest wysokość dochodu na członka rodziny, który musi być wystarczający do pokrycia czynszu, a jednocześnie zbyt niski do zaspokojenia swoich potrzeb na rynku. Dodatkowo zazwyczaj pojawia się wymóg określonego czasu zameldowania lub zamieszkiwania na terenie danej gminy.

Innym, choć zbliżonym sposobem pomocy najbiedniejszym są oferowane przez gminy mieszkania socjalne. Ta oferta jest skierowana do najbiedniejszych i tych, którzy zostali eksmitowani na podstawie wyroku sądowego z dotychczasowego lokum. Czynsz za takie mieszkanie nie może przekraczać 50% wysokości czynszu za najtańsze mieszkanie komunalne pozostające w dyspozycji danej gminy. Są to zazwyczaj lokale mieszkalne o bardzo niskim standardzie. Lokal socjalny nie może być wykupiony, a jego zajęcie jest zazwyczaj ograniczone w czasie. Jest przyznawane konkretnej osobie, a nie rodzinie.

Kredyty

Drogim, ale często jedynym sposobem na zdobycie środków na zakup mieszkania jest wnioskowanie o przydzielenie kredytu hipotecznego w banku komercyjnym. Pozytywna decyzja kredytowa jest uzależniona od zdolności kredytowej wnioskującego, czyli zdolności terminowego regulowania zobowiązań wynikających z umowy kredytowej. Każdy bank dysponuje własnym algorytmem obliczania prawdopodobieństwa wypłacalności klienta. Należy pamiętać, że najważniejszymi aspektami branymi pod uwagę jest wysokość i stabilność uzyskiwanych dochodów, forma zatrudnienia i terminowość w spłacaniu dotychczasowych zobowiązań. Zestawiając te i szereg innych informacji instytucja finansowa określa, jaką kwotę i na jak długo jest skłonna pożyczyć wnioskodawcy. Ważne jest, aby zwrócić uwagę na rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, która uwzględnia wszystkie opłaty i prowizje związane z zaciągnięciem kredytu. RRSO to całkowity koszt ponoszony kredytobiorcę wyrażony, jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym.[7] . Do jej obliczenia służy poniższy wzór:

gdzie:
K – numer kolejnej wypłaty raty kredytu,
K’ – numer kolejnej spłaty kredytu lub wnoszonych opłat,
AK – kwota wypłaty raty kredytu K,
A’K’ – kwota spłaty kredytu lub kosztów K’,
∑ – suma,
m – numer ostatniej wypłaty raty kredytu,
m’ – numer ostatniej spłaty kredytu lub wnoszonych opłat,
tK – okres, wyrażony w latach lub ułamkach lat, między dniem pierwszej wypłaty a dniem każdej kolejnej wypłaty, zatem t1 = 0,
tK’ – okres, wyrażony w latach lub ułamkach lat, między dniem pierwszej wypłaty a dniem każdej spłaty lub wniesienia opłat,
i – rzeczywista roczna stopa oprocentowania[8].

 

Co więcej, na naszej nieruchomości jest ustanawiana hipoteka, czyli zabezpieczenie długu, który zaciągamy w banku. Przewidywane w momencie zaciągania kredytu raty  najprawdopodobniej ulegną zmianie na skutek zmiany stopy referencyjnej, ale być może również w wyniku udanej renegocjacji marży po regularnym spłacaniu kredytu przez kilka lat. Warto pamiętać o tych kwestiach i nawet pomimo określonej zdolności kredytowej, samemu przemyśleć wpływ miesięcznych spłat na budżet domowy w perspektywie wielu lat.

[1]              ec.europa.eu/eurostat/web/youth/statistics-illustrated

[2]              Rynek mieszkaniowy w Polsce III kwartał 2017, REAS, www.reas.pl/scripts/download.php?file=files/reports/reas-rynek-mieszkaniowy-w-polsce-q32017.pdf [dostęp: 25.10.2017]

[3]              www.pb.pl/zarobki-w-polskich-miastach-wahaja-sie-od-32-tys-zl-do-61-tys-zl-867945

[4]

[5]              Gospodarka mieszkaniowa w 2015 r., GUS, file:///C:/Users/daszk_000/Downloads/gospodarka_mieszkaniowa_2015.pdf [dostęp: 25.10.2017]

[6]              https://www.nik.gov.pl/plik/id,7725,vp,9681.pdf

[7]              Ustawa o kredycie konsumeckim z dn. 12.05.2011 (Dz. U. z 2016 r. poz. 1528)

[8]              www.nbportal.pl/slownik/pozycje-slownika/rzeczywista-roczna-stopa-oprocentowania