Umowa najmu mieszkania studenckiego cz. VI. Czynsz

07.12.2017 6 minuty na przeczytanie artykułu

pixabay.com

Powoli zbliżamy się do końca naszej krótkiej przygody z umową najmu i związaną z nią specyficzną pozycją studenta. Nie dotykając szeregu bardziej szczegółowych rozwiązań związanych, chociażby z najmem okazjonalnym lokalu, lokalami socjalnymi, czy też pomieszczeniami tymczasowymi, musimy pochylić się nad rozwiązaniami dotyczącymi oczywiście kwestii czynszu i innych opłat związanych z najmem mieszkania.

Otóż Kodeks cywilny określa w art.659, że — Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, oraz że czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju1). Tym samym czynsz obok przedmiotu najmu (w naszym przypadku przedmiotem jest oddanie lokalu mieszkalnego do używania) stanowi minimalną część umowy najmu, więc zawsze musi być zawarty. Przy czym czynsz nie musi przybrać formy pieniężnej, a może nawet przybrać kształt podstawy określającej ostatecznie jego wysokość2). Sama wysokość czynszu oraz zasady jego podwyżki reguluje z kolei nie kodeks, ale rzecz jasna ustawa o ochronie praw lokatorów3).  Zawiera ona właściwe przepisy wprowadzające ograniczenia w przedmiocie podwyżek czynszu, którymi właśnie dzisiaj się zajmiemy.

Podwyżka czynszu

Art. 8a—Ustawy o ochronie praw lokatorów

  1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
  2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
  3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

[…]

5.W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Zaczynamy od kwestii fundamentalnej dla każdego najemcy, tj. podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu. Otóż należy podkreślić, że może do niej dojść na drodze wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości. Trudno nie zgodzić się z dopuszczeniem takiej możliwości zwłaszcza, w odniesieniu do najmu na czas nieoznaczony, ze względu na oczywistą niemożliwość przewidzenia zmian, które mogą mieć w przyszłości wpływ na spadek ustalonych pierwotnie opłat. Niemniej ustawa wskazuje, że wypowiedzenie następuje na koniec miesiąca, a ponadto przypisuje wypowiedzeniu odpowiedni termin, po którego upływie dochodzi do faktycznego podwyższenie wskazanych opłat. Wynosi on co najmniej 3 miesiące (strony mogą przewidzieć tylko przedłużenie tego terminu, w żadnym wypadku jego skrócenie). Autorzy komentarza do ustawy obliczają trafnie, że — […] w razie doręczenia lokatorowi wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu w dniu 1 stycznia, podwyżka stanie się skuteczna dopiero 1 maja4)Dodatkowo czynność wypowiedzenia powinna być dokonana na piśmie i to pod rygorem nieważności. Oczywiście w przypadku wypowiedzenia wysokości czynszu najemca ma prawo do odpowiedniego zachowania sprzeciwiającego się wprowadzeniu danych zmian. Mianowicie w ciągu dwóch miesięcy od dnia wskazanego wypowiedzenia, może odmówić, obligatoryjnie na piśmie, przyjęcia każdej podwyżki. Niemniej skutkiem takiego działania będzie automatyczne rozwiązanie umowy najmu wraz z upływem terminu 3 miesięcy.

Częstotliwość dokonywania podwyżki

Art. 9Ustawy o ochronie praw lokatorów

1b. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Zasady określające dopuszczalność podwyżki czynszu, niestety tak jak przepisy regulujące wyczerpująco zakres obowiązków najemcy, są bardzo często dla najbardziej zainteresowanych czymś zupełnie nieznanym. Taki stan rzeczy prowadzi nierzadko do bardzo częstej zmiany wysokości czynszu, co stanowi zwłaszcza dla studentów nie lada kłopot, biorąc pod uwagę konieczność uczęszczania na zajęcia i najczęściej nieznajomość lokalnego rynku najmu. Wszak olbrzymią część studentów stanowią młodzi ludzie, którzy po raz pierwszy musieli zamieszkać w obcym mieście, zmuszeni jednocześnie do pełnej samodzielności. Nieznajomość omawianych przepisów jest tym bardziej niewłaściwa, że ustawa również w kwestii czynszu wyraźniej chroni prawa lokatorów i najemców. Otóż podwyższenie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, tj. opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych) jest dopuszczalne jedynie co 6 miesięcy, a termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.  Ów termin zaczyna tym samym biec od upływu okresu wypowiedzenia czynszu, który zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami wynosi co najmniej 3 miesiące.  Warto w tym miejscu przytoczyć treść komentarza do ustawy, którego autorzy podkreślają, że — Jak wynika z powyższego, początek biegu 6–miesięcznego terminu wyznacza upływ terminu wypowiedzenia stawki czynszu, określony w art. 8a ust. 1 i 2 OchrLokU. Jeśli zatem wypowiedzenie stawki czynszu zostało lokatorowi doręczone w połowie stycznia, to podwyżka zacznie obowiązywać najwcześniej od maja, a kolejna będzie mogła zacząć obowiązywać dopiero od listopada5).

Art. 9Ustawy o ochronie praw lokatorów

  1. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.
  2. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Bardzo ważne jest ponadto wskazanie, że wynajmujący nie ma swobody w określaniu katalogu opłat, których może wymagać od najemcy. Otóż oprócz czynszu może on pobierać jedynie, przytoczone już wcześnie opłaty od niego niezależne — opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.  Co więcej, te niezależne opłaty mogą być pobierane tylko, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. A piszę o tym, ponieważ pobieranie opłat, innych niż wskazane powyżej jako niezależnych od właściciela stanowi poważne naruszenie praw najemcy i spełnia wszystkie warunki uznania go za świadczenie nienależne.  A to z kolei wiąże się z powstaniem roszczenia o zwrot nienależnie pobranych opłat6)).

Art. 9Ustawy o ochronie praw lokatorów

2.W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8. 

Opłaty niezależne od właściciela podlegają nieco innym regułom i w odróżnieniu od czynszu, podwyższenie ich wysokości nie jest ograniczone żadnymi terminami i innymi okolicznościami. Jedynym warunkiem ich skutecznego wprowadzenia jest przedstawienie lokatorowi odpowiedniej informacji z zestawieniem wysokości nowych opłaty oraz z odpowiednim wskazaniem przyczyny podwyższenia danych kosztów.  Co bardzo ważne, lokator musi dokonywać podwyższonych opłat tylko do poziomu, który jest niezbędny do pokrycia odpowiednich kosztów przez właściciela. To znaczy, że wynajmujący nie może swobodnie ustalać podwyżek niezależnie od czynników, które w faktyczny sposób do nich doprowadziły. A chodzi oczywiście o zwiększenie kosztów, które ponoszą dostarczyciele mediów uznanych za opłaty niezależne od właściciela. Właśnie wraz z oświadczeniem o podwyżkach właściciel powinien wyraźnie zaznaczyć, że wynikają one z polityki i działań samych dostawców energii, gazu, wody itp.

Publikacja finansowana w ramach programu Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego pod nazwą „DIALOG” na lata 2016-2017

   [ + ]

1.Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93)
2.Kodeks cywilny. Komentarz red, red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski, 2017, komentarz do art.659
3.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (dz. u. nr 71, poz. 733)
4, 6.Ibid.
5.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, red. dr hab. Konrad Osajda, 2017, komentarz do art.9