Umowa najmu mieszkania studenckiego cz. IV Obowiązki wynajmującego i najemcy

08.11.2017 6 minuty na przeczytanie artykułu

pixabay.com

Kontynuujemy omawianie zagadnień związanych z wynajmem mieszkania z uwzględnieniem pozycji studentów. Dzisiaj pochylamy się przede wszystkim nad kwestią obowiązków wynajmującego oraz konsekwencji ich niewykonywania.

 

Na początku należy podkreślić, że ustawa o ochronie praw lokatorów1) bardzo precyzyjne wskazuje, które konkretnie obowiązki leżą po stronie wynajmującego, a które po stronie najemcy, uzupełniając niejako ogólne normy określone w Kodeksie cywilnym2). Ich zakres nie może być dobrowolnie ustalany, jak to ma nierzadko miejsce i to najczęściej z pokrzywdzeniem najemcy. Przerzucanie ustawowo wskazanych obowiązków wynajmujących na najemców jest niedopuszczalne tak samo, jak niedopuszczalnym jest wskazywanie w treści umowy najmu dodatkowych obowiązków, wyraźnie poszerzających obowiązki najemcy o czynności, które mają się nijak do zasad korzystania z lokalu. Pomimo iż, katalog obowiązków wynajmujących ma charakter otwarty, to trudno uznać za usprawiedliwione, nałożenie na najemcę obowiązku przykładowo odmalowywania mieszkania co kilka miesięcy. Zwłaszcza w kontekście przepisów regulujących obowiązki najemcy, które są szczegółowo i wyczerpująco wyliczone.

Obowiązki wynajmującego

Ustawa o ochronie praw lokatorów wyraźnie stoi po stronie najemcy traktując go jako tę słabszą stronę stosunku najmu. Art. 6a jest tego najlepszą emanacją, nakładając na wynajmującego dość liczne obowiązki, ubrane dodatkowo w postać katalogu otwartego. Tym samym strony mogą się umówić na jeszcze dalej idące obowiązki wynajmującego.

  1. Wydanie lokalu o odpowiednim stanie oraz zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń

Art. 662 § 1. — Kodeksu Cywilnego

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Art. 6a ust.1 — Ustawy o ochronie praw lokatorów

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Podstawowym obowiązkiem nałożonym na wynajmującego na mocy przepisów kodeksy sywilnego jest wydanie najemcy rzeczy, w naszym przypadku, lokalu mieszkalnego w odpowiednim stanie umożliwiającym jego umówiony użytek i utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres umowy. Tenże obowiązek jest naturalnie połączony z bardziej precyzyjnym obowiązkiem wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów. Mianowicie, obliguje on wynajmującego do zagwarantowania właściwego działania instalacji i urządzeń, które zapewniają dostarczenie podstawowych mediów takich jak woda, prąd czy gaz. Obowiązek ten jest także bezpośrednio związany z odpowiednimi przepisami prawa budowlanego, które określają niezbędne elementy stanowiące wyposażenie lokalu. Może być to o tyle uciążliwe, że takich instalacji i urządzeń, jest całkiem sporo wymieniając, chociażby — odpowiednią instalację wodociągowa, miejsca przystosowane do czasowego gromadzenia odpadów i nieczystości, czy przewody kominowe do odprowadzania dymu i spalin3)Tym samym każdy najemca, ma pełne prawo domagania się od wynajmującego odpowiedniego zachowania, które powinno prowadzić do usunięcia wszelkich usterek wskazanych urządzeń.  Niestety bardzo wielu najemców, w tym przede wszystkim tysiące studentów, nie zdaje sobie sprawy z istnienia tych przepisów. Taki stan rzeczy jest źródłem bardzo wielu przypadków wykorzystywania tej niewiedzy i niejako wymuszania na najemcach, zajmowania lokali, które w żaden sposób nie spełniają omawianych warunków. Co więcej, wynajmujący nierzadko obligują najemców do samodzielnego dokonywania napraw w tych instalacjach, które zaczynają funkcjonować nieprawidłowo. Nasz system prawny przewiduje właśnie przytoczone rozwiązanie będące odpowiedzią na takie sytuacje. Wystarczy z niego należycie skorzystać.

  1. Wymiana zużytych elementów wyposażenia lokali

Art. 6a ust. 2— Ustawy o ochronie praw lokatorów

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Niepozorne, lecz niezwykle ważne zobowiązanie, które również bardzo rzadko w ogóle jest weryfikowane. Wynajmujący musi wymienić zużyte elementy wyposażenia w przypadku opróżnienia lokalu przez dotychczasowego najemcę. W przypadku studentów jest to o tyle istotne, że wyposażenie mieszkania przeznaczanego przede wszystkim na krótkoterminowy wynajem studentom (najczęściej na czas trwania roku akademickiego), ulega szybkiemu zużyciu ze względu właśnie na częstą zmianę lokatorów. Każdy najemca ma jednak prawo domagania się wymiany wszystkich zużytych, w ramach obiektywnych kryteriów, elementów lokalu.

  1. Utrzymywanie porządku i czystości oraz dokonywanie napraw budynku i lokalu

Art. 6a ust. 3 — Ustawy o ochronie praw lokatorów

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2)dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3)dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

  1. a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
  2. b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Już po oddaniu lokalu do użytku na wynajmującym ciążą dodatkowe obowiązki, których ustawa nie wymienia wyczerpująco, ale wskazuje na te najbardziej istotne takie jak:

  • utrzymanie odpowiedniego porządku i czystości miejsc wspólnego użytku (niemniej najemca jest obowiązany do utrzymywania lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie, i w przypadku dokonania zniszczeń z własnej winy, to on będzie zobowiązany do naprawienia szkód);
  • dokonywanie odpowiednich napraw budynku i urządzeń (niezależnie od przyczyn, więc również tych napraw, które powstały bez winy wynajmującego; jest to dużo dalej posunięty zakres odpowiedzialności niż w przypadku najemcy, który odpowiada jedynie za pokrycie strat powstałych
    z jego winy);
  • dokonywanie odpowiednich napraw lokalu (tylko tych, których ustawa nie nakłada wprost na najemcę, a więc przede wszystkim związanych z naprawą lub wymianą instalacji i elementów wyposażenia technicznego)4).
Niewykonywanie obowiązków przez wynajmującego

Zasady dopuszczalnego zachowania jakie może podjąć najemca w przypadku uchlania się wynajmującego od ustawowych obowiązków, reguluje przede wszystkim kodeks cywilny pod postacią, m.in. instytucji napraw koniecznych i rękojmi za wady przedmiotu najmu. Art. 663 Kodeksu stanowi o możliwości wyznaczenia wynajmującemu odpowiedniego terminu do wykonania koniecznych napraw lokalu, jeżeli obciążają one wynajmującego. Co więcej, po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Należy pamiętać, że jest to jedynie uprawnienie najemcy, z którego może, lecz nie musi skorzystać. Problemem jest jednak nieświadomość tego, że takie uprawnienie w ogóle istnieje i że każdy najemca, może wymagać od nierzetelnych wynajmujących odpowiednich napraw.  Tym samym, jeżeli student nie może się doprosić naprawy, chociażby instalacji wodociągowej, powinien najpierw koniecznie wezwać do dokonania niezbędnego remontu. Jeżeli to nie przyniesie skutku, wykonać go na koszt wynajmującego, a następnie wykorzystać przysługujące mu roszczenie o zwrot kosztów napraw koniecznych dokonanych przez niego po upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu.

Co do kwestii rękojmi, kodeks przewiduje pewne uprawnienia przysługujące najemcy, w sytuacji zaobserwowania wad wynajętego mieszkania. Zgodnie z art. 664, jeżeli, lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Natomiast jeżeli w chwili wydania lokalu najemcy miał on wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.  Pamiętajcie o tym, kiedy nie będzie już żadnych szans na wyegzekwowanie koniecznych napraw.

Publikacja finansowana w ramach programu Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego pod nazwą „DIALOG” na lata 2016-2017

   [ + ]

1.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (dz. u. nr 71, poz. 733)
2.Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93)
3, 4.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, red. dr hab. Konrad Osajda, 2017, komentarz do art.6a