Umowa najmu mieszkania studenckiego cz. III Kaucja mieszkaniowa

23.10.2017 5 minuty na przeczytanie artykułu

pixabay.com

Wracamy do omawiania zagadnień dotyczących wynajmu lokalu mieszkalnego, z uwzględnieniem studenckiej rzeczywistości. Dzisiaj pochylamy się nad kwestią kaucji mieszkaniowej.

 

Kaucja

Art. 61. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

  1. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1)dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2)jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

  1. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
  2. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu1).
Wstęp

W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej osobie wynajmującego, który co do zasady ma zdecydowanie silniejszą pozycję niż najemca (zwłaszcza student, który razem ze swoimi rówieśnikami stanowią olbrzymią grupę potencjalnych najemców). Jeżeli rozmawiamy o przepisach dotyczących wynajmującego, a zwłaszcza jego obowiązkach, od razu przychodzi na myśl pojęcie kaucji. Wbrew temu, co pokazuje praktyka i co sądzi ogromna rzesza osób, kaucja podlega ściśle określonym zasadom i nie może być traktowana jak jednorazowa wpłata na rzecz wynajmującego, czy też jak źródło dodatkowego zarobku.

Niewpłacenie kaucji przez najemcę

Na początku należy wyraźnie podkreślić, że z chwilą uiszczenia kaucji powstaje roszczenie najemcy wobec wynajmującego (i skorelowane z nim zobowiązanie wynajmującego) do zwrotu kaucji w razie spełnienia warunków określonych w umowie2). Należy również wskazać konsekwencje, jakie niesie ze sobą niewpłacenie kaucji przez najemcę, bowiem w przypadku zastrzeżenia w umowie takiego obowiązku mogą być  niezwykle dotkliwe. Mianowicie, postanowienie wprowadzające obowiązek wpłacenia kaucji jest warunkiem zawieszającym. W dużym skrócie oznacza to, że skuteczność takiej umowy jest zawieszona (odsunięta w czasie) aż do chwili spełnienia przez najemcę wskazanego warunku, w naszym przypadku zapłacenia całej umownej kaucji. (chodzi o faktyczną skuteczność, a nie zawarcie samej umowy, do którego de facto dochodzi). Tym samym umowa funkcjonuje w obrocie prawnym, ale nie wywiera żadnych skutków, aż do wywiązania się z obowiązku zapłaty kaucji. Jeżeli najemca wpłaci jedynie część kaucji lub nie wpłaci jej w ogóle, w określony w umowie sposób i we wskazanym czasie, to traci jakiekolwiek prawa do władania wynajętym lokum i automatycznie przestaje de facto być najemcą. Brzmi to dość skomplikowanie, jednak najprościej rzecz ujmując, taka sytuacja powoduje, że wynajmujący który nie może doprosić się zapłaty kaucji, może skutecznie pozbyć się nierzetelnego najemcy, którego w takiej sytuacji nie chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Brak zapłaty kaucji wiąże się tym samym z poważnymi konsekwencjami, a uchylanie się od zapłaty kaucji nie jest najlepszym sposobem na uniknięcie dodatkowych kosztów3).

Ustalenie wysokości kaucji

Wysokość kaucji jest określana w drodze swobodnego uzgadniana warunków umowy najmu pomiędzy stronami. Niemniej ustawodawca, zdając sobie sprawę ze słabszej pozycji najemcy, wprowadził ograniczenie, które uniemożliwia ustalenia wysokości kaucji na poziomie przekraczającym dwunastokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal.  W tym miejscu rodzi się pytanie co się dzieje, jeżeli wynajmujący zastrzegł wyższą kwotę kaucji oraz jaki ma to wpływ na zawarcie umowy najmu.  Otóż zgodnie z doktryną, jeżeli powstanie skutków umowy najmu byłyby uzależnione od wpłacenia kaucji wyższej niż przewiduje ustawa, należy uznać, że zastrzeżenie takiej kaucji jest w całości nieważne, ale jednocześnie nie wywiera wpływu na ostateczną ważność samej umowy. Takie stanowisko wydaje się jak najbardziej uzasadnione, biorąc pod uwagę, że wprowadzone ograniczenie ma przede wszystkim na celu ochronę najemcy. Z kolei nieważność całej umowy byłaby sprzeczna z przyjętym założeniem i jeszcze w większym stopniu utrudniała właściwy proces wynajmu lokali4).

Zwrot kaucji

Kaucja jest dozwolonym zabezpieczeniem, od wpłacenia którego wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu. Tym samym zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu może jedynie zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu lokalu (dotyczące, m.in. pogorszenia stanu lokalu czy też zaległych opłat), przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Co więcej, wpłacona kaucja staje się własnością wynajmującego, którą może swobodnie dysponować, jednak jest zobowiązany do jej zwrotu z uwzględnieniem zasad waloryzacji. Tym samym, jeżeli najemca nie zalega z żadnymi opłatami, ani nie zniszczył lub nie uszkodził mieszkania w stopniu, który skutkowałby powstaniem przeciwko najemcy odpowiednich roszczeń, to wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję. Nie ma w tym miejscu żadnego znaczenia jego nastawienie do tej powinności, ani jego zła lub dobra wola. Zwrot kaucji to obowiązek wynikający wprost z precyzyjnych przepisów, którego niewykonanie może skutkować zainicjowaniem odpowiedniego postępowania zmierzającego do wyegzekwowania tegoż obowiązku.  Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, kaucja powinna zostać zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Jeżeli w ciągu miesiąca od dnia wyprowadzki, wynajmujący ani myśli zwrócić kaucję, można wówczas wysłać do wynajmującego pismo z wezwaniem do zapłaty w odpowiednim terminie. Jeżeli to nie poskutkuje, należy wnieść odpowiedni pozew na drodze sądowego postępowania cywilnego5).

 Wypowiedzenie umowy a zwrot kaucji

Bardzo często dochodzi do sytuacji, kiedy w wynajętym mieszkaniu lub pokoju mieszka więcej osób niż wynika to z treści umowy.  Nie jest to niczym szczególnym, zwłaszcza w przypadku studentów, którzy biorąc pod uwagę swoje zazwyczaj niewielkie dochody, robią wszystko, żeby zbić cenę wynajmu. Niestety podnajmowanie pokoju lub mieszkania innym osobom nie jest właściwym zachowaniem. Mianowicie, zgodnie z art. 11 ust.2 Ustawy o ochronie praw lokatorów — Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: [ … ] 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,[…]. Ustawa w omawianej sytuacji dopuszcza wypowiedzenie umowy najmu, jako jednej z precyzyjnie wskazanych okoliczności dopuszczających podjęcie takiej decyzji. Co niezwykle ważne, owe  wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia6). W przedstawionym przypadku nierzetelnemu najemcy, który udostępnił swój lokal innym osobom, w dalszym ciągu przysługuje jednak zwrot kaucji. Wynajmujący nie posiada odpowiedniej podstawy prawnej, która dopuszczałaby zaliczenie ewentualnych kosztów mieszkania innych osób, na poczet wpłaconego zabezpieczenia. Sama konstrukcja instytucji kaucji nie przewiduje swobodnej interpretacji jej przeznaczenia i dowolnego uznawania dodatkowych kosztów nieprzewidzianego podnajmu jako postawy do potrącenia z kwoty kaucji. Jedyne co można zrobić to mieć nadzieję, że najemcy, w tym bardzo liczne środowisko studenckie, będzie uczciwe względem wynajmujących i postara się, aby w samej treści umowy uwzględnione zostało prawo do podnajmu bez wyraźniej zgody właściciela.

Publikacja finansowana w ramach programu Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego pod nazwą „DIALOG” na lata 2016-2017

   [ + ]

1.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733).
2, 4.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, red. dr hab. Konrad Osajda, 2017, komentarz do art.6
3.http://umowanajmu.info/czy-moge-wypowiedziec-umowe-najmu-mieszkania-jezeli-najemca-nie-wplacil-kaucji/
5.http://umowanajmu.info/jak-najemca-moze-odzyskac-kaucje-wynajmujacego-mieszkanie/
6.http://umowanajmu.info/pokoju-mieszka-wiecej-osob-wynika-umowy-wypowiedzenie-umowy-zatrzymanie-kaucji/