Umowa najmu mieszkania studenckiego cz. II. Czas umowy najmu lokalu mieszkalnego i forma umowy najmu

09.10.2017 5 minuty na przeczytanie artykułu

pixabay.com

Wracamy do omawiania zagadnień dotyczących wynajmu lokalu mieszkalnego, z uwzględnieniem studenckiej rzeczywistości. Dzisiaj pochylamy się nad kwestią czasu na jaki umowa najmu może zostać zawarta oraz stosownej formy umowy.

 

Czas umowy najmu lokalu mieszkalnego

Art. 51. Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

  1. Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
  2. Właściciel nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora żądania, o którym mowa w ust. 21).

Na wstępie należy podkreślić, że umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta zarówno na precyzyjnie określony w jej treści czas, jak i na czas nieoznaczony. Ów czas na jaki jest zawierana umowa, to zdecydowanie jeden z najważniejszych elementów umowy, dlatego niezwykle ważne jest rozsądne uregulowanie tej kwestii z uwzględnieniem indywidualnej sytuacji najemcy. W przypadku studentów będzie to tym bardziej koniecznie, ponieważ co do zasady, wynajmują oni mieszkania i pokoje na okres trwania zajęć akademickich, nieco inaczej regulując kwestię wynajmu lokalu w okresie wakacyjnym. Oba sposoby określenia czasu trwania umowy mają rzecz jasna swoje plusy i minusy, jednak dużym błędem jest myślenie, iż umowa na czas oznaczony musi skuteczniej zabezpieczać prawa wynajmującego. A chodzi tutaj przede wszystkim o kwestię wypowiedzenia umowy najmu, które musi nastąpić na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego, ale z uwzględnieniem ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, z uwzględnieniem wskazanych tam właśnie zasad i terminów.

Umowa na czas oznaczony ma to do siebie, że co do zasady nie można jej wypowiedzieć. Takie stanowisko ustawodawcy należy tłumaczyć chęcią ochrony oczekiwanej stabilności w segmencie instytucji wynajmu oraz zapewnienie poczucia bezpieczeństwa po stronie wynajmującego, który ponosiłby daleko idące negatywne konsekwencje w sytuacji braku ochrony tych raczej krótkoterminowych umów. Trudno się z tym nie zgodzić, niemniej Kodeks Cywilny przewiduje pewne odstępstwo od tej zasady. Mianowicie § 3 art.673 stanowi, że — Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Wobec powyższego pamiętajcie, żeby w umowie, którą zawieracie na określony czas zawrzeć wszelkie okoliczności, które będą upoważniały Was do odstąpienia od umowy. Przykładowo może to być chociażby, udokumentowanie choroby powodującej niezdolność do wykonywania pracy, utrata pracy co skutkować będzie niezdolnością do opłacania czynszu czy też obustronna zgoda wynajmującego i najemcy na przedwczesne zakończenie umowy.

Sytuacja jest nieco inna w przypadku umowy najmu na czas nieoznaczony. Otóż art.688 kodeksu doprecyzowujący kwestię wypowiedzenia umowy najmu lokalu stanowi, że — Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Wobec takiego brzmienia przepisu należy wyraźnie podkreślić, że umową najmu lokalu zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć zawsze i to bez podania przyczyny, oczywiście zachowując przewidziane terminy.

Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony dotyczy zarówno wynajmującego, jak i najemcy, jednak w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych uprawnienie to jest wyłączone dla wynajmującego na mocy przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Niezwykle ważne jest, abyście w tym miejscu zapamiętali, że do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego, a więc najczęściej przez właściciela mieszkania, w który, mieszkacie, może dojść jedynie na podstawie przepisów tejże ustawy2). Ma to o tyle istotne znaczenie, ponieważ ustawa ta zawiera szczegółowe regulacje dotyczące wypowiedzenia umowy o odpłatne używanie lokalu. Zdecydowana większość studentów używa lokalu na podstawie odpłatnej umowy najmu i w związku z tym, omawiane przepisy wskazują, że wypowiedzenie takiej umowy może nastąpić jedynie ze ściśle określonych przyczyn, które enumeratywnie określa. Ponadto wypowiedzenie takie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia3). Przykładowo właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę — jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych4). Tym samym, niedopuszczalne jest wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu mieszkania z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia określonego w art. 688 Kodeksu cywilnego, a przepis ten dopuszcza wypowiedzenie takiej umowy jedynie przez najemcę.

Forma umowy najmu

Art. 660Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Warto pamiętać, że polskie praw jak najbardziej dopuszcza istnienie umów, które nie muszą i nie są zawierane w formie namacalnego dokumentu. Oczywiście, nie oznacza to, że umowa zawierana w innej formie jest zjawiskiem powszechnym, a w związku z koniecznością precyzyjnego określenia praw i obowiązków stron stosunku prawnego, raczej rzadkością. Mówię o tym dlatego, że akurat studenci stosunkowo często spotykają się z propozycją wynajmu mieszkania bez zawierania umowy z bardzo wielu różnych niekoniecznie właściwych względów. W tym miejscu pojawia się pytanie, czy umowa, chociażby ustna, jest właściwa albo czy w ogóle dopuszczalna w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego. Na początku należy zaznaczyć, że umowa najmu lokalu najczęściej przybiera jednak klasyczną formą pisemną. Nic w tym dziwnego, tym bardziej że taka umowa wiąże się z konkretnymi obowiązkami, w tym z płaceniem właściwego czynszu. Niemniej zgodnie z art. 660 Kodeksu jedynie umowa zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Tym samym, umowa zawarta, chociażby na czas trwania jednego roku akademickiego lub czas nieoznaczony, może zostać zawarta w dowolnej formie i w dalszym ciągu będzie wiązała obie strony. Możliwość zawarcia umowy w dowolny sposób oznacza, że umowa najmu może być zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany – poprzez niesformalizowane w żaden sposób oddanie rzeczy do korzystania w zamian za obowiązek zapłaty czynszu5). Natomiast jeżeli umowa najmu jest zawierana na okres dłuższy niż 1 rok, powinna być zawarta na piśmie, jeżeli ten warunek nie zostanie spełniony, to uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony.

Jednak co najważniejsze, każdy student nie powinien decydować się na wynajem mieszkania czy pokoju bez odpowiedniej umowy i to zawartej najlepiej w formie pisemnej. Tylko dobrze skonstruowana umowa zabezpieczy wasze prawe we właściwy sposób i zapewni podstawowe przynajmniej poczucie stabilności i bezpieczeństwa. Zbyt często wynajmujący z dnia na dzień potrafią zmieniać wysokość czynszu czy ograniczać możliwość wypowiedzenia, wykorzystując niewiedzę studentów.

Publikacja finansowana w ramach programu Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego pod nazwą „DIALOG” na lata 2016-2017

   [ + ]

1.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733).
2.http://umowanajmu.info/na-jaki-okres-mozna-zawrzec-umowe-mieszkania-lokalu-mieszkalnego/
3.Kodeks cywilny. Komentarz, red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski 2017, komentarz do art. 688
4.art.11 ust.2 pkt.1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733)
5.http://umowanajmu.info/jakiej-formie-sposob-moze-byc-zawarta-umowa-najmu-lokalu-uzytkowego/