Umowa najmu mieszkania studenckiego

Egzaminacyjny stres powoli już mija podobnie jak studenckie wakacje. Obok powrotów na swoje uczelnie wiążę się to jak każdego roku, z koniecznością znalezienia odpowiedniego miejsca do mieszkania. Polscy studenci, jeżeli nie decydują się na zamieszkanie w domu studenckim, to zazwyczaj wybierają wynajem pokoju w mieszkaniu lub całego mieszkania, czasami nawet domu.

Oferta lokali przeznaczonych na wynajem, zwłaszcza w miastach typowo studenckich, jest olbrzymia i niezwykle zróżnicowana pod względem standardu oraz ceny. Niemniej najważniejszą kwestią, o jakiej powinniście pamiętać, jest podpisanie stosownej umowy. Wydawać by się mogło, że umowa najmu jest bardzo prosta i nie powinna wiązać się ze specjalnym ryzykiem. Jednak rzeczywistość pokazuje, że niekoniecznie jest to prawda. Zgodnie z art. Art. 659 Kodeksu Cywilnego — Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wobec tak skonstruowanego przepisu należy uznać, że taka umowa może składać się jedynie na wskazanie stron (wynajmujący i najemca), czasu trwania umowy (oznaczony lub nieoznaczony), przedmiotu najmu (właściwie oznaczony lokal) oraz określenie wysokości czynszu. Nierzadko jednak wynajmujący zamieszczają we wzorze umowy postanowienia dotknięte poważnymi wadami prawnymi ograniczające prawa najemcy, czy też narzucającymi mu dodatkowe niedozwolone obowiązki. W ciągu najbliższych tygodni pokażemy Wam, jak powinna być skonstruowana umowa najmu, aby zarówno wynajmujący, jak i najemca mogli czuć się odpowiednio zabezpieczeni. Właściwe przygotowanie umowy to m.in. stabilność czynszu, możliwość prawidłowego dochodzenia roszczeń, możliwość skutecznego wypowiedzenia umowy, jak również gwarancja bezpieczeństwa dla rzeczy wniesionych do mieszkania¹⁾. Przedstawimy Wam także te postanowienia, których  należy się bezsprzecznie wystrzegać oraz jak możecie lub powinniście się zachować przy wielu stanach faktycznych. Dzisiaj natomiast opowiem Wam o podstawach prawnych umowy najmu oraz o przepisach, jakie stosuje się do umowy najmu mieszkania.

Stan prawny

Zagadnienie najmu lokalu mieszkalnego regulowanie jest obecnie przede wszystkim przez Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93) zwany dalej Kodeksem oraz Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (dz. u. nr 71, poz. 733) zwana dalej Ustawą.

Kodeks cywilny – umowa najmu

Co niezwykle istotne, do najmu lokalu stosuje się przepisy dotyczące najmu innych rzeczy w przypadku kiedy szczegółowe normy dotyczące lokali nie stanowią inaczej. Przepisy te zawarte od art. 659 do art. 679 Kodeksu, regulują ogólne rozwiązania właściwe wszystkim umowom najmu i składają się na szereg najistotniejszych praw i obowiązków tak najemcy, jak i wynajmującego.

W tym miejscu uregulowane są przede wszystkim podstawowe prawa i obowiązki stron umowy najmu. Zgodnie z przytoczonym już wcześniej pojęciem umowy najmu, najważniejszym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie rzeczy do używania w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz utrzymywanie jej w takim stanie przez czas trwania najmu, co oznacza, że zobligowany jest do dokonywania niezbędnych i koniecznych napraw. Podstawowym obowiązkiem najemcy jest z kolei płacenie czynszu (może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju) oraz należyte dbanie o przedmiot najmu, używanie go zgodnie z umową i zachowanie w stanie niepogorszonym²⁾. Omawiane przepisy regulują ponadto zasady zawarcia umowy najmu, w tym jej dopuszczalną formę, czy też okres, na jaki może być zawarta. Dotyczą one również tak istotnych kwestii, jak rękojmia za wady rzeczy, dopuszczalność podnajmu i bezpłatnego używania, terminów płatności czy zasad zwrotu przedmiotu najmu. Co najważniejsze, przytoczone przepisy są najbardziej ogólnymi, wobec czego znajdują zastosowanie dopiero wtedy, kiedy przepisy Kodeksu dotyczące bezpośrednio najmu lokali oraz przepisy Ustawy nie przewidują odmiennych rozwiązań³⁾.

Kodeks cywilny – umowa najmu lokalu

Kodeks od art. 680 do art. 692 reguluje już nazwaną umowę najmu, a mianowicie umowę najmu lokalu. Przepisy uregulowane w tym dziale dotyczą skonkretyzowanych instytucji właściwych tylko dla tego typu umowy. W swojej treści dotykają  takich zagadnień, jak  zasady wynajmu małżeństwom, konieczność zachowania porządku domowego,  możliwość założenia urządzeń przez najemcę, niewłaściwe zachowanie najemcy, szczegółowe terminy wypowiedzenia, odpowiedzialność za zapłatę czynszu czy też wstąpienie osób bliskich w prawa najmu. Analogicznie jak w przypadku wcześnie omawianych przepisów ogólnych, normy zawarte w dziale dotyczącym wynajmu lokalu mają zastosowanie dopiero wówczas, kiedy przepisy Ustawy nie regulują danych kwestii inaczej. W dużym uogólnieniu mamy tutaj do czynienia z naturalną gradacją przepisów i urzeczywistnieniem zasady Lex specialis derogat legi generali (norma szczególna uchyla normę ogólną). Wobec tego przepisy Ustawy należy stosować jako pierwsze, później bierzemy pod uwagę przepisy Kodeksu dotyczące umowy najmu lokalu, a na końcu przepisy Kodeksu z zakresu ogólnej umowy najmu⁴⁾. Płynie z tego podstawowy wniosek, że każdy potencjalny najemca przede wszystkim powinien zaznajomić się przepisami Ustawy, co niestety jest rzadkością zwłaszcza w przypadku studentów.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Ustawa o ochronie praw lokatorów to zdecydowanie najmocniejszy argument obronny po stronie najemcy.

Jej przepisy bardzo precyzyjnie regulują wszystko to, co w umowie najmu lokalu może się znaleźć oraz to co jest niedozwolone. Zawarte normy zapewniają najemcy niezwykle szeroką ochronę praw wymieniając, chociażby enumeratywnie zakres obowiązków wynajmującego oraz najemcy. Przykładowo wynajmujący jest zobowiązany do dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, a także wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. To tylko jeden z przykładów, który pokazuje zakaz poszerzenia obowiązków wynajmującego wobec najemcy. Obok niego należy wymienić jeszcze jasne wskazanie zasad określania i podwyższania czynszu, oraz niezwykle korzystny sposób wypowiedzenia umowy oraz usuwania najemcy z lokalu. Najważniejsze co musicie zapamiętać to konieczność stosowania przepisów Ustawy jako spójnej i nierozerwalnej całości. Nie można ich stosować wybiórczo nakładając na najemcę, tylko te obowiązki, które odpowiadają w danej chwili wynajmującemu, ani zawierać w treści umowy zobowiązań, których ustawa w ogóle nie przewiduje. Konsekwencją uwzględnienia w umowie postanowień, które są niezgodne z treścią Ustawy, jest ich nieważność, a co za tym idzie brak możliwości ich wyegzekwowania⁵⁾.

No i na koniec, żeby każdy przyszły student-najemca nie poczuł się zbyt pewnie, pamiętajcie że Ustawa bardzo szczegółowo określa również obowiązki najemcy. Przykładowo najemcę obciąża naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; okien i drzwi; wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą. Wiedzieliście?

To oczywiście wstęp do dłuższego cyklu, jaki chcemy Wam przygotować, opierając go przede wszystkim na praktycznych aspektach wynajmu mieszkania studenckiego oraz wszelkich problemach, jakie się z tym wiążą. Z pewnością zajmiemy się szczegółowo zmianą wysokości czynszu (na przykład w okresie wakacyjnym), możliwością niezapowiedzianych wizyt właściciela mieszkania, czy wymianą zamków (zdarza się i to nierzadko).

Publikacja finansowana w ramach programu Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego pod nazwą „DIALOG” na lata 2016-2017