Umowa najmu mieszkania studenckiego cz. V Obowiązki najemcy

19.11.2017 6 minuty na przeczytanie artykułu

pixabay.com

Dzisiaj ponownie wczytujemy się w przepisy dotyczące wynajmu mieszkania, skupiając się tym razem na obowiązkach najemcy. Podobnie jak obowiązki wynajmującego uregulowane są one w ustawie o ochronie praw lokatorów1) oraz w Kodeksie cywilnym2).

Musimy na wstępie ponownie podkreślić, że sytuacja najemcy na mocy obowiązującego prawa, jest nieco lepiej chroniona niż pozycja wynajmującego. Nie zmienia to jednak faktu, że zarówno kodeks cywilny (w zakresie norm ogólnych), jak i ustawa o ochronie praw lokatorów, nakłada na najemcę odpowiedni katalog powinności, do wykonywania których jest bezsprzecznie zobowiązany. Niezwykle istotne jest także to, że ta lista obowiązków najemcy została skonstruowana jako zamknięta lista. To znaczy, że w odróżnieniu od obowiązków wynajmującego, wymienionych w ustawie jedynie przykładowo, obowiązki najemcy wskazane są wyczerpująco i umowa najmu nie może ich w żadnym stopniu poszerzać.  Jeżeli więc w umowie określono jako jeden z obowiązków najemcy, przykładowo dokonywanie napraw lokalu, takie postanowienie będzie nieważne ze względu na to, że po pierwsze jest to jedno z literalnie wskazanych zadań wynajmującego, a po drugie nie mieści się ono w dyspozycji zawartej we właściwym przepisie wymieniającym wszystkie obowiązki najemcy.

Obowiązki najemcy wynikające z Kodeksy Cywilnego

Art. 666 § 1 — Kodeksu Cywilnego

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy

Art. 683 — Kodeksu Cywilnego

Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Kodeks cywilny jedynie ogólnie zarysowuje obowiązki najemcy, nakładając na niego powinność używania lokalu w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.  Dodatkowo najemca zobowiązany jest do stosowania się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy oraz uwzględniania potrzeb innych mieszkańców i sąsiadów.  Oczywiście dalej idące są regulacje ustawy o ochronie lokatorów, które mają pierwszeństwo przed przepisami kodeksu, jeżeli dotyczą tych samych norm prawnych. Niemniej w większości przypadków te kodeksowe regulacje znajdują również zastosowanie także w odniesieniu do najmu lokali podlegających przepisom ustawy, ze względu właśnie na swój niezwykle szeroki zakres.

Obowiązki najemcy wynikające z ustawy o ochronie lokatorów
  1. Utrzymanie lokalu we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego

Art. 6b ust.1 — Ustawy o ochronie praw lokatorów

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Ustawa w przytoczonym przepisie nakłada na najemcę obligatoryjny obowiązek utrzymania lokalu, a także innych pomieszczeń, do których używania jest uprawniony w należytym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, a także do przestrzegania porządku domowego. Tak zbudowany przepis stanowi wyraźne doprecyzowanie obowiązków wynikających z kodeksu. Mianowicie na mocy ustawy porządek domowy musi być przestrzegany przez najemcę zawsze i bez wyjątków, w odróżnieniu od uregulowań kodeksowych, które nakładały tożsamy obowiązek, ale tylko wtedy, kiedy nie było to sprzeczne z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Wskazany przepis nakłada także na najemcę obowiązek dbania i ochrony części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Zestawiając ten zakres powinności z analogicznymi zobowiązaniami wynajmującego, należy stwierdzić, że to właśnie na tym drugim spoczywa zasadnicza troska o stan budynku. W końcu to na niego ustawodawca nałożył obowiązek należytego utrzymania wskazanych urządzeń. Zakres zadań najemcy jest tym samym wyraźnie węższy i sprowadza się do powstrzymywania od takich działań, które mogłyby doprowadzić do naruszenia określonych części budynku3).

  1. Naprawy i konserwacje obciążające najemcę

Art. 6b ust.2 — Ustawy o ochronie praw lokatorów

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2)okien i drzwi;

3)wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5)osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

  1. a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
  2. b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przytoczony przepis jest kolejnym przykładem bardziej szczegółowego rozwiązania w stosunku do norm zawartych w kodeksie cywilnym. Otóż kodeks stanowi, że drobne nakłady (w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody) połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Owe drobne nakłady stanowią oczywiście katalog otwarty, który nie wyczerpuje wszystkich możliwych sytuacji. Niemniej ustawa o ochronie lokatorów jest w tym miejscu zdecydowanie bardziej rygorystyczna i konstruuje zamkniętą listę wszystkich obowiązków, które dotyczą osoby najemcy. Co niezwykle ważne, wskazane zestawienie obowiązków najemcy należy skonfrontować z obowiązkami wynajmującego. W licznych przypadkach poszczególne czynności składające się na szeroko rozumiane naprawy, konserwacje czy remonty stanowią obowiązek obu strony umowy najmu, oczywiście w określonym zakresie. I tak przykładowo, najemca jest obowiązany dokonywać napraw uszkodzeń tynków ścian i sufitów, ale wymiana tynków należy już do obowiązków wynajmującego4). Dopiero całościowe i porównawcze zapoznanie się z katalogiem dopuszczonych obowiązków najemcy i wynajmującego da pełny obraz prawidłowego kształtu powstałej na mocy umowy najmu relacji. Jest to niezwykle istotne i po raz kolejny musimy powtórzyć jak ważna jest znajomość, chociaż tych kilku przepisów. Świadomość istnienia takich regulacji w takim kształcie pozwoli uniknąć niezgodnych z prawem postanowień zawieranych w olbrzymiej liczbie umów. Skutkiem posiadania tej wiedzy będzie oczywiście również skuteczna odmowa dokonywania szeregu napraw, które w żadnym wypadku nie mogą być przerzucane na barki nieświadomych najemców.

Niewykonywanie obowiązków przez najemcę

Tak jak niewywiązywanie się ze swoich obowiązków przez wynajmującego rodzi szereg negatywnych konsekwencji, podobne skutki niesie za sobą także niewykonywanie powinności nałożonych na najemcę. Różnica polega na tym, że najemca odpowiada na zadach ogólnych, a więc w granicy szeroko zarysowanej przez ustawodawcę odpowiedzialności odszkodowawczej regulowanej przez kodeks cywilny. Otóż art. 471 stanowi, że — Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Tak więc nierzetelny najemca będzie musiał naprawić szkodą, która zaistniała w wyniku uchylania się od przytaczanych wcześniej obowiązków.

Publikacja finansowana w ramach programu Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego pod nazwą „DIALOG” na lata 2016-2017

   [ + ]

1.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (dz. u. nr 71, poz. 733)
2.Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93)
3.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, red. dr hab. Konrad Osajda, 2017, komentarz do art.6b
4.Ibid.