Odwrócony kredyt hipoteczny – dla kogo i kiedy?

29.05.2019 4 minuty na przeczytanie artykułu
Akademia Bezpieczeństwa Ekonomiczno-Prawnego

Z każdym kolejnym rokiem pojawia się coraz więcej pomysłów na to, jak zapewnić odpowiedni poziom życia polskich obywateli w czasie emerytury. Z każdą kolejną dyskusją o sensowności istnienia ZUS-u, niedoskonałościach Otwartych Funduszy Emerytalnych i ogólnej niechęci Polaków do odkładania na starość, powoli przebija się świadomość, że jednak po przepracowaniu połowy życia, państwo nie będzie w stanie zapewnić odpowiednio wysokiego zabezpieczenia emerytalnego w postaci satysfakcjonujących emerytur. W ramach toczącej się debaty o plusach i minusach Pracowniczych Planów Kapitałowych (to temat na odrębny cykl) warto przypomnieć o kilku innych instytucjach, które pośrednio mogą nieco uatrakcyjnić życie po okresie aktywności zawodowej. Dzisiaj pochylamy się nad umową odwróconego kredytu hipotecznego, która w październiku tego roku będzie obchodziła piąty rok swojego obowiązywania.

Odwrócony kredyt hipoteczny – charakterystyka

Odwrócony kredyt hipoteczny to specyficzny rodzaj produktu bankowego dedykowanego posiadaczom nieruchomości lub praw do nich. W myśl przepisów Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 r.[1] przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po jego śmierci, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami, i to tylko poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub prawie do niej albo ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa do niej.

Należy wyraźnie zaznaczyć, że odwrócony kredyt hipoteczny może oferować jedynie bank, czyli najpewniejsza jednostka systemu bankowego działającą na podstawie zezwoleń uprawniających do wykonywania czynności bankowych. Kredytobiorcą z kolei może być jedynie osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego.  Najprościej rzecz ujmując osoba, która decyduje się na zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego, otrzymuje od banku odpowiednią kwotę, w zamian za ustanowienie zabezpieczenia na swojej nieruchomości. Spłata kredytu następuje dopiero po śmierci kredytobiorcy, co stanowi najważniejszą różnicę w stosunku innych instrumentów kredytowych na rynku. Ponadto kredytobiorca przez cały okres trwania umowy pozostaje właścicielem nieruchomości, tym samym jego pozycja w porównaniu do klasycznych kredytobiorców jest zdecydowanie mocniejsza.

Odwrócony kredyt hipoteczny – dla kogo?

Osoba zainteresowana zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie musi obwiać się spłaty swojego zobowiązania, ponieważ to już problem tych, którzy będą zainteresowani losem nieruchomości po jego śmierci.  Taka charakterystyka odwróconej hipoteki jednoznacznie definiuje jej adresatów, czyli osoby starsze, które zechcą nieco powiększyć swoje emerytury w zamian za ww. zabezpieczenie. Tego typu rozwiązanie, co oczywiste, jest najbardziej atrakcyjne dla samotnych starszych osób nie posiadających spadkobierców, a mających do dyspozycji własne nieruchomości. Niemniej sama ustawa w żadnym miejscu nie odnosi się do wieku zainteresowanych, tym samym kredytobiorcą może zostać każdy właściciel nieruchomości, a wszystko zależy od zainteresowania i oferty banku.

Kwota i warunki odwróconego kredytu

Wysokość kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest ustalana na podstawie wartość rynkowej posiadanej przez kredytobiorcę nieruchomości lub lokalu. Przy czym do określenia ich wartości rynkowej stosuje się odpowiednie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[2]. Sama wypłata kwoty kredytu może nastąpić jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie, nie dłużej rzecz jasna niż do dnia śmierci kredytobiorcy. Ponadto bank zobowiązany jest, przed zawarciem umowy, dostarczyć kredytobiorcy formularz informacyjny zawierający wszystkie najważniejsze informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego, zawierającego m.in. kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, sposób jej ustalenia, w tym stosunek tej kwoty do wartości nieruchomości; termin i sposób wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego, czy też prawa i obowiązki kredytobiorcy. Z kolei sama umowa (musi być obligatoryjne zawarta w formie pisemnej) zawiera postanowienia doprecyzowujące informacje z formularza oraz wszystkie dodatkowe uregulowania między stronami, np.  osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.

Najważniejsze prawa kredytobiorcy

Abstrahując od atrakcyjności odwróconego kredytu hipotecznego, ustawa przewiduje pewien zakres uprawnień kredytobiorcy, mających zapewnić mu dodatkową ochronę w stosunkach z bankiem. Przede wszystkim, kredytobiorca może bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.  W takiej sytuacji nie poniesie także kosztów związanych z odstąpieniem, z wyjątkiem niepodlegających zwrotowi opłat lub ich części poniesionych przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów. Zobowiązany będzie jednak do zwrotu wypłaconej kwoty wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy, nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Ponadto kredytobiorca może w każdym czasie spłacić całkowitą kwotę do zapłaty lub jej część i w takim przypadku bank nie pobiera prowizji. Kredytobiorca może także wypowiedzieć umowę w każdym czasie, z zachowaniem terminu 30-dniowego.

Splata kredytu

Zasadniczo w chwili śmierci kredytobiorcy, roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa na niej, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, staje się wymagalne. Niemniej, jeżeli w toku postępowania spadkowego ujawnią się spadkobiercy kredytobiorcy, to w terminie 12 miesięcy od dnia jego śmierci, mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty i faktycznie przejąć własność nad nieruchomością.  Jeżeli nawet spadkobiercy nie będą zainteresowani spłatą kredytu, to bank jest zobowiązany do sporządzenia operatu szacunkowego celem oszacowania wartości rynkowej nieruchomości. Później na podstawie tak przygotowanej wyceny w terminie 30 dni od jej sporządzenia bank musi zwrócić spadkobiercom wartość pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy ustaloną wartością rynkową, a całkowitą kwotą do zapłaty. Jeżeli natomiast wartość jego wierzytelności jest wyższa od tej wartości rynkowej, to jedynie ma obowiązek zawiadomić spadkobierców o tym fakcie.

Biorąc pod uwagę powyższe, odwrócony kredyt hipoteczny to naprawdę interesujący instrument, zwłaszcza w obliczu tak szybko starzejącego się społeczeństwa. Niemniej do tej pory, praktycznie żaden bank nie przewidywał odwróconej hipoteki w ramach swojej oferty. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie do zmiany tego stanu rzeczy, zwłaszcza że coraz więcej nieruchomości jest własnością osób nieposiadających spadkobierców.

[1] Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 r. (Dz.U. z 2014 r. poz. 1585) tj. z dnia 18 maja 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 786)

[2] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 i 1777 oraz z 2016 r. poz. 65).

Współfinansowane ze środków Fundacji PZU

Program dofinansowany ze środków Programu Fundusz Inicjatyw Obywatelskich 2018